来源:中国证券报
进入10月，楼市“秋意”渐浓，十一黄金周房产成交表现不及预期，品牌房企降价促销不断，业主维权事件频发，多地出现土地拍卖。人们开始担心:房地产“冬天”真的不远了吗？
记者采访了多位房地产行业相关人士，以期通过他们的言论解读近期市场传递出的信号。
信号一:房企减少土地储备。
资深房地产信托经理赵亮(化名)表示，最近走访调研的房企都很谨慎，对新拿地项目持观望态度。一方面，目前地价高；另一方面，各房企一致认为，明年房地产行业形势不如今年，以这么高的价格拿地有风险。
“之前积极拿地的房企已经开始战略收缩。最近拿地比较多的都是国企或者一直保守的房企。”某大型信托公司房地产信托经理周全(化名)告诉记者。
“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去了。”赵亮表示，“最近走访的几家大型房企的共同感受是，未来一两年房地产市场不会很好，一些企业已经做好了‘过冬’的准备。许多房地产集团下调了明年的土地储备和其他指标，有些甚至取消了原定的土地收购计划。”
“土地储备的减少表明，未来两年房地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮透露，“近年来，居民购房需求已经提前透支，再加上楼市调控政策的不断收紧，未来房地产市场的需求也会下降。”
华创证券的研究也显示，今年1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，下半年以来土地流拍数量大幅增长。土地供应方面，9月住宅土地供应环比减少33%，同比减少43%。土地成交方面，9月住宅用地成交环比下降17%，同比下降26%。
信号二:融资规模大幅下降。
据同策研究院统计，今年9月，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑色五月”最低值451.17亿元，较2018年8月的602.73亿元大幅下降26.48%，创2018年历史新低。
作为房企融资的重要渠道，信托融资规模也大幅下降。周全告诉记者，“近期房企土地融资项目大幅下降，反映出开发商新拿地和新开工项目大幅下降。”
根据易信托的数据，2018年9月，房地产信托规模为564.76亿，而8月，这一数据为684.17亿。9月份集合信托对房地产的净投资减少近120亿元，环比下降17.5%。
这一数据与几个月前“一枝独秀”的房地产信托形成鲜明对比。信托业数据显示，2018年二季度，信托资金配置于房地产领域的规模为25072.49亿元，较一季度的23710.76亿元增加1361.73亿元，占信托资产的比例由10.99%上升至12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置中的地位不断提升。
信号三:成交量持续下降。
据克而瑞地产研究统计，今年9月，51个典型城市成交3476万平方米，环比下跌7%，其中二线城市跌幅最为显著。
虽然10月份还没有结束，但是根据周度国庆期间的数据，成交情况并不乐观，31个城市环比下降近七成至历史低点，同比也下降了27%。其中，一线城市和三四线城市与去年同期相比基本保持成交热度。二线城市受前期需求透支和近期调控不断加码的影响持续疲软，各城市成交量跌多涨少，已经出现了阶段性的购买力“瓶颈”。
前三季度中国房地产企业销售额前十名。来源:克里
信号四:融资门槛提高。
“最近公司的房地产信托业务风控严格，主要做央企国企等大品牌。”华东某信托公司相关人士告诉记者。
“今年以来，信托公司对房地产业务非常谨慎，一些激进的房地产公司坚决不碰。就算这些房企排名靠前，或者经营业绩很高，也不可能去碰他们。”赵亮告诉记者。“今年年中，信托公司提高了风控门槛。年初，公司还在为百强房企提供融资。年中调整后，基本只成为房企50强。”
在细分市场方面，某股份制银行当地分行负责人李翔(化名)告诉记者，对于三四线城市的房地产项目，一些大型银行会对全国大型开发商的项目提供贷款，但最近大型银行已经不再做三四线城市的项目了。主要是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。另外，从统计数据可以看出，目前，三四线城市房价有所下降。一些城市的房价不仅在跌，而且还在跌。
信号五:房企现金流依然紧张。
“对于一些龙头房企，个别银行最近增加了贷款额度，”李说。“这其实从侧面反映出头部房企现金流非常紧张。”
赵亮表示，去年全年房企融资利率在8%-9%之间，上半年基本维持在10%以内。7、8月份以来，信托50强房企融资成本超过10%，排名靠后的企业融资未来房价走势成本甚至可以达到15%。
随着金融机构风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧。很多银行为了提高资金使用效率，都提前在上半年下达了贷款额度。此外，根据证券机构的测算数据，在存续的房地产债券中，2018年到期偿还规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以预计，下半年，房企现金流会更加紧张。(张灵芝)
